Glossar

Aufschlag auf den Nennwert eines Wertpapiers oder einer Anleihe. Bei Immobilienfonds bezeichnet das Agio den Ausgabeaufschlag.

Schuldverschreibung, bei der sich der Emittent zur Rückzahlung des Nennwerts und zur Zahlung von Zinsen verpflichtet. Immobilienanleihen sind durch Immobilien besichert.

Gleichbleibende jährliche Zahlung zur Tilgung eines Darlehens, bestehend aus Zins- und Tilgungsanteil. Die Annuität bleibt über die Laufzeit konstant, wobei sich das Verhältnis von Zins zu Tilgung verschiebt.

Professionelle Verwaltung von Vermögenswerten mit dem Ziel der Wertsteigerung und Ertragsoptimierung. Im Immobilienbereich umfasst dies die strategische Steuerung von Immobilienportfolios.

Loan-to-Value Ratio - Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Beleihungswert der Immobilie in Prozent. Je niedriger der LTV, desto besser die Konditionen.

Von der Bank ermittelter Wert einer Immobilie als Grundlage für die Kreditvergabe. Liegt in der Regel unter dem Verkehrswert und dient als Sicherheit.

Zeitpunkt, ab dem die Einnahmen die Kosten übersteigen. Bei Refinanzierungen der Punkt, ab dem die Einsparungen die Umschuldungskosten übersteigen.

Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie. Positiver Cashflow bedeutet, dass die Mieteinnahmen alle Kosten (inkl. Finanzierung) übersteigen.

Gemeinsame Investition mehrerer institutioneller oder semi-professioneller Investoren in ein einzelnes Immobilienprojekt oder -portfolio.

Strukturiertes Wertpapier, dessen Rückzahlung an die Bonität eines Referenzschuldners gekoppelt ist. Im Immobilienbereich oft zur Refinanzierung von Portfolios eingesetzt.

Abschlag vom Nennwert eines Darlehens, der die Auszahlung mindert aber steuerlich als Zinsaufwand geltend gemacht werden kann.

Schuldendienstdeckungsgrad - Verhältnis zwischen Nettomieteinnahmen und Kapitaldienst (Zins + Tilgung). Ein DSCR > 1,2 gilt als solide.

Sorgfältige Prüfung einer Immobilie oder eines Unternehmens vor dem Kauf. Umfasst rechtliche, technische, steuerliche und wirtschaftliche Aspekte.

Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital einer Investition. Höhere EK-Quote bedeutet weniger Risiko, aber auch geringeren Leverage-Effekt.

Return on Equity - Rendite bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital. Kann durch Fremdfinanzierung (Leverage) gesteigert werden.

Euro Interbank Offered Rate - Referenzzinssatz für den europäischen Geldmarkt. Basis für variable Immobilienkredite.

Geplanter Ausstieg aus einer Immobilieninvestition durch Verkauf, Refinanzierung oder Börsengang (IPO).

Kollektive Kapitalanlage, bei der Anlegergelder gebündelt und professionell verwaltet werden. Immobilienfonds investieren in Immobilien oder Immobilienunternehmen.

Darlehen, das heute zu festgelegten Konditionen abgeschlossen wird, aber erst in der Zukunft (bis zu 60 Monate) ausgezahlt wird. Dient der Zinssicherung.

Geliehenes Kapital zur Finanzierung einer Investition. Im Immobilienbereich typischerweise Bankdarlehen oder Anleihen.

Dingliches Recht an einem Grundstück zur Sicherung eines Darlehens. Anders als die Hypothek ist sie nicht an eine bestimmte Forderung gebunden.

Gesellschaft, deren Hauptzweck das Halten von Beteiligungen an anderen Unternehmen ist. Immobilienholdings bündeln oft mehrere Objektgesellschaften.

Grundpfandrecht zur Sicherung einer Forderung. Im Gegensatz zur Grundschuld ist sie akzessorisch, d.h. an die Forderung gebunden.

Interner Zinsfuß - Renditekennzahl, die den Zinssatz angibt, bei dem der Kapitalwert einer Investition null ist. Berücksichtigt den Zeitwert des Geldes.

Gemeinschaftsunternehmen zweier oder mehrerer Partner für ein bestimmtes Projekt. Im Immobilienbereich oft zwischen Entwickler und Investor.

Markt für langfristige Finanzierungen durch Emission von Wertpapieren wie Aktien, Anleihen oder Zertifikaten.

Staatliche Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau für energieeffizientes Bauen und Sanieren mit günstigen Zinsen und Tilgungszuschüssen.

Von der Zentralbank (EZB) festgelegter Zinssatz, zu dem sich Geschäftsbanken refinanzieren können. Beeinflusst indirekt alle Kreditzinsen.

Hebelwirkung durch Fremdfinanzierung. Positiver Leverage: Gesamtrendite > Fremdkapitalzins → EK-Rendite steigt. Negativer Leverage: umgekehrt.

Siehe Beleihungsauslauf - Verhältnis von Darlehenssumme zu Immobilienwert.

Hybride Finanzierungsform zwischen Eigen- und Fremdkapital. Bietet höhere Renditen als Senior Debt, aber nachrangige Besicherung.

Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettokaltmiete. Ein Multiplikator von 20 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 20-fachen der Jahresmiete entspricht.

Darlehen, das im Insolvenzfall erst nach vorrangigen Gläubigern bedient wird. Höheres Risiko wird durch höhere Zinsen kompensiert.

Nettobetriebsergebnis - Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten, aber vor Kapitaldienst und Steuern.

Kapitalwert - Summe aller auf den heutigen Zeitpunkt abgezinsten zukünftigen Zahlungsströme einer Investition.

Nicht-öffentliche Platzierung von Wertpapieren bei ausgewählten institutionellen oder qualifizierten Investoren.

Verlängerung eines bestehenden Darlehens zu neuen Konditionen beim selben Kreditgeber nach Ablauf der Zinsbindung.

Ablösung eines bestehenden Darlehens durch ein neues, oft zu besseren Konditionen. Kann auch die Aufnahme von Kapitalmarktmitteln bedeuten.

Börsennotierte Immobiliengesellschaft mit steuerlichen Vorteilen, die mindestens 90% der Gewinne ausschütten muss.

Ertrag einer Kapitalanlage in Prozent des eingesetzten Kapitals. Bei Immobilien unterscheidet man Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite.

Gesamtrendite einer Investition, berechnet als Gewinn dividiert durch eingesetztes Kapital.

Vorrangiges Fremdkapital mit erstrangiger Besicherung. Wird im Insolvenzfall vor nachrangigen Gläubigern bedient.

Außerplanmäßige Tilgung eines Darlehens über die reguläre Rate hinaus. Oft auf einen bestimmten Prozentsatz pro Jahr begrenzt.

Zweckgesellschaft - Rechtlich eigenständige Gesellschaft, die für einen bestimmten Zweck (z.B. Halten einer Immobilie) gegründet wird.

Rückzahlung des Darlehensbetrags. Bei Annuitätendarlehen steigt der Tilgungsanteil über die Laufzeit, während der Zinsanteil sinkt.

Wechsel zu einem anderen Kreditgeber bei der Anschlussfinanzierung. Kann bessere Konditionen bieten, verursacht aber Kosten.

Marktwert einer Immobilie - der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Basis für Kaufpreisverhandlungen.

Entschädigung an die Bank bei vorzeitiger Darlehensrückzahlung für entgangene Zinsen. Kann bei Refinanzierungen erheblich sein.

Gewichtete durchschnittliche Restmietlaufzeit - wichtige Kennzahl für die Bewertung von Gewerbeimmobilien.

Strukturiertes Wertpapier, dessen Wertentwicklung an einen Basiswert gekoppelt ist. Immobilienzertifikate ermöglichen Investitionen in Immobilien ohne direkten Erwerb.

Zeitraum, für den der Zinssatz eines Darlehens festgeschrieben ist. Üblich sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre.

Preis für geliehenes Kapital in Prozent pro Jahr. Unterschieden wird zwischen Nominal- und Effektivzins.